おすすめの不動産クラウドファンディングを紹介します！

不動産投資のなかでも比較的新しい投資方法である不動産クラウドファンディング。オンラインかつ少額から不動産投資を始められるため、多くの方に注目されている投資方法ですが、じつは詳しく理解していないという方もいるのではないでしょうか。そんな方のために、まずはその概要や、仕組みなどについてご紹介します。

不動産クラウドファンディングの仕組み

まずは不動産クラウドファンディングの仕組みをチェックしていきましょう。不動産クラウドファンディングは、不動産事業を行う運営会社が主体となり、複数の投資家から集めた資金で行われた不動産事業の利益を投資家に分配する仕組みとなっています。

このような投資商品は「不動産小口化商品」と呼ばれ、これまでにも通常数千万円から数億円する不動産を小口化し、個人投資家でも不動産投資を始めやすいシステムは存在していました。しかし従来の不動産小口化投資商品は1口10万円～100万円と、小口といってもやや高めの印象があり、ハードルの高さを感じている方も少なくありませんでした。

その点不動産クラウドファンディングは2017年の不動産特定共同事業法改正により開始された新しい投資方法で、これまでの不動産小口化商品よりも安い金額で投資を行うことができます。さらにインターネット上で投資を完結できるという条件も加わり、これまでよりも気軽に不動産投資ができることから多くの投資家に注目されているのです。

そんな不動産クラウドファンディングを運営しているのは、不動産特定共同事業法に基づいた国の認可事業者です。認可事業者となるためには資本金や事業の運営体制といったさまざまな厳しい条件をクリアする必要があるため、投資先として一定の信頼性があるといえるでしょう。

優先劣後方式とは

不動産クラウドファンディングを行う際に知っておきたいのが「優先劣後方式」という仕組みです。これは、簡単にいえば投資家の元本割れリスクを抑えるための仕組みです。

信頼性の高い事業者によって運営されている不動産クラウドファンディングですが、必ずしも損失が出ないという保証はありません。たとえば投資した不動産の価値が下落した場合や、賃貸不動産の空室率が高くなった場合に、想定していた利益を得られず損失が発生してしまうことが考えられます。

そんなときに優先劣後方式を採用していれば、事業者の出資分から一定の損失をカバーしてもらうことができるので、リスクを抑えることができるのです。さらに予定より運用益が少なくなってしまった場合も、投資家が優先的に利益を得られることから、利益確保がしやすいのもこの仕組みのメリットです。

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不動産クラウドファンディングの基礎的な部分について解説しましたが、実際に投資を行うとなった場合、どういった点に関して不安や悩みを感じる人が多いのでしょうか。当サイトではWebアンケートによる調査を実施したので、結果を見ていきましょう。

第1位は「資産を失うリスクが怖い」でした。投資というと、上手くいけばかなり大きな利益を得られる反面、失敗した場合のリスクもとても大きいというイメージを持っている人は多いことでしょう。しかし、不動産クラウドファンディングに関しては、1万円程度の少額から始められるようになっているのが一般的なので、それほどリスクは高くないといえます。

第2位は「元手となる資金がない」でした。ある程度まとまった資金がなければそもそも投資を始めることができないのではないかという不安もあることと思いますが、不動産クラウドファンディングはその点も心配ありません。上述の通り、1万円から始められる場合がほとんどなので、元手がそこまでなかったとしても問題ないのです。

第3位は「相場の変動に一喜一憂するのが疲れる」でした。相場が日々大きく変動するせいで、そのことに対して一喜一憂することになるのが怖いという人も少なくないでしょう。実は不動産クラウドファンディングの場合、株式などとは違って日々の価格変動は基本的にないので、なんとそうした部分についてもあまり心配せずともよいようになっています。

以上がアンケートの結果です。続いては不動産クラウドファンディングのメリットについて、より詳しくチェックしていきましょう。

不動産クラウドファンディングには、さまざまなメリットがあります。ここではそのメリットについて詳しくご紹介していきます。

少額から始められる

すでにご紹介しているように、不動産クラウドファンディングはこれまでよりも少額で不動産投資を始められるのが大きなメリットです。一般的に一棟マンションの価格は東京都内であれば数億円以上になり、区分マンションだとしても1,000万円以上と、投資を始めるにもかなりの金額が必要です。

その点不動産クラウドファンディングは、1口1万円～始められる不動産がほとんどであるため、大きな金額が用意できない方でも手軽に不動産投資をスタートすることができます。現物不動産投資と同じような感覚で、物件情報を見ながら投資判断を行えるので、不動産投資の経験がある方にとっても始めやすいでしょう。

また多くの投資家からお金を集める仕組みであるため、ホテルや学校といった大型の施設も投資対象となります。もちろんその場合でも少額の出費で、一般的な現物投資では難しかったような高額物件に投資することができます。

手間がかからない

不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資に比べて手間がかからないというメリットもあります。現物不動産投資では運用前に融資審査や売買契約などのさまざまな手続きが必要であり、運用後も管理などに多くの手間がかかってしまいます。そのため副業として行うのが難しいと感じている方も少なくありませんでした。

一方で不動産クラウドファンディングは、運用前の事前準備が簡素化されており、すべての手続きをインターネット上で完結できるのです。また不動産の運営や管理は事業者に任せられるので、出資すれば待つだけというほったらかし運用が実現できます。

もちろん不動産における事故や故障といったさまざまなトラブルに対しても、事業者が対応してくれるので、余計な不安を感じることなく投資だけを行うことができるのが大きな魅力です。

比較的利回りが高い

不動産クラウドファンディングは、比較的利回りが高いというメリットもあります。一般的に3％～8％程度の利回りで運用しているケースが多く、とくに低金利に影響されている銀行の普通預金金利と比べ物にならないほど高い利回りが期待できます。

たとえば利回りが3％の案件に100万円を投資した場合、単純に計算すると3万円の利益を得られることになります。もちろん不動産価格の上下、空室率の変化によって利回りも変化するため、予想していたよりも低い利回りになってしまうこともあります。

ただし低金利が続いている昨今では、預貯金などに比べて利回りが高いため、効率的に利益を得られる方法であるといえるでしょう。

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多くのメリットがある不動産クラウドファンディングですが、スタートしてから後悔しないようにするためにも、リスクや注意点について理解しておく必要があります。

元本保証ではない

不動産クラウドファンディングは元本がすべて保証されているわけではないため、元本割れのリスクがあるというデメリットがあります。元本割れしてしまう原因として、不動産価格の下落や空室率向上による利益減、自然災害による不動産物件の倒壊や破損などが挙げられます。

また、不動産クラウドファンディング事業者が倒産した場合は、出資金すべてが戻ってこないことも理解しておく必要があるでしょう。

ただし優先劣後方式を採用しているファンドを利用することで、元本割れリスクをできるだけ抑えることは可能です。また事業所の運営状況などをあらかじめ把握しておくことで、大きな損失の機会を減らすことができるはずです。

途中解約できない

不動産クラウドファンディングは原則として、途中解約ができないというデメリットもあります。そのため、ひとつの案件に集中して投資してしまうと、不動産価格の下落や空室率の向上などにより、大きな損失となってしまう可能性があります。

急遽まとまった資金が必要になった場合でも、運用期間が終了するまで出資金を引き出すことができないので注意が必要です。また通常は出資持分の譲渡も困難となっています。ただし、やむを得ない事情がある場合は途中解約が認められるケースもあるので、各事業者の解約条件などを確認しておくことが大切です。

多額の利益は期待できない

不動産クラウドファンディングのデメリットとして、多額の利益が期待できないことも挙げられます。現物不動産投資では自己資金にプラスして金融機関からの融資を受け、自己資金以上の不動産を購入するケースが多いですが、その場合に高い収益を得られる可能性があります。

不動産クラウドファンディングの場合は自己資金以上の不動産物件を購入するわけではないため、得られる利益が少なくなりますが、その分リスクが少ないというメリットもあります。また不動産クラウドファンディングでは短期間で大儲けすることもできませんが、コツコツ続けることで利益が得られるため安定性があるといえるでしょう。

これから不動産投資を検討している方のなかには、複数の投資方法からどれを選択すればいいか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。ここではそんな方のために、不動産クラウドファンディングとほかの投資方法の違いをご紹介します。

現物不動産投資

現物不動産投資は、マンションやアパートなどの収益不動産を直接購入し、入居者が支払う家賃、売却益から収入を得る投資方法です。この投資方法の大きなメリットは、投資した不動産から出る利益をすべて確保できることです。

平均利回りは3.5％〜5％程度となっており、運用期間は数年〜数十年とさまざまです。現物不動産投資を行うためには、まとまった資金が必要であり、その金額は都内の物件であれば1,000万円以上となることも珍しくありません。金融機関の融資を利用する場合でも、通常は数十万円～数百万円の自己資金が必要となります。

さらに、現物不動産投資は購入後も物件の管理・運用の手間が大きく、物件についてのトラブルもすべて自分で対応しなければなりません。これらの対応を管理会社に委託することも可能ですが、委託するためにも費用がかかるため最終的に得られる金額が少なくなってしまうこともあります。

J-REIT（不動産投資信託）

J-REITは不動産投資信託と呼ばれる金融商品です。複数の投資家から集めた資金をもとに、マンションやオフィスビル、商業施設といった不動産の複数の物件を購入し、家賃収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。

投資金額は銘柄によって大きく異なり、数万円から投資できるものもあれば、数十万円から必要なものもあります。不動産クラウドファンディングと大きく異なる点として、好きなときに売却して現金化できることが挙げられます。

また株式と同様に日々価格変動することから、うまく取引を行うことができれば大きな利益を得られますが、そうでない場合は逆に大きな損失が生じてしまうリスクもあります。また現物不動産投資に比べると少ない金額から投資可能ですが、不動産クラウドファンディングよりも1口の金額は高いのが一般的です。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングは、融資・貸付型クラウドファンディングとも呼ばれる投資方法です。インターネット上で出資を募り、集まった資金を資金需要者に貸し付け、そこから得られた金利を投資家に分配する仕組みになっています。

不動産クラウドファンディングは不動産に投資をするサービスであるため、企業に投資をするソーシャルレンディングとは投資先が大きく異なります。またソーシャルレンディングは投資ではありますが、扱いとしては金融である点も大きな違いといえるでしょう。

不動産クラウドファンディング同様1万円程度の少額から投資が可能で、インターネットで取引が完結するという点は類似しています。また基本的に運用期間中の途中解約はできず、日の価格変動がないことも不動産クラウドファンディングと共通している事項です。

不動産クラウドファンディングの事業者は数多くあるため、どれを利用すればいいか悩んでいるという方もいるでしょう。そんな方のために、ここでは不動産クラウドファンディングを選ぶ際にチェックしたいポイントをご紹介します。

案件数

不動産クラウドファンディングを選ぶ際にまずチェックしたいのが、投資案件の数です。案件数が少ないと出資希望が殺到してしまい、そもそも投資できないというリスクがあるため、できるだけ多くの案件を供給している不動産クラウドファンディングがおすすめです。

また案件のなかには先着順で参加できるものもあれば、抽選のものもあります。とくに人気が高い先着順の案件は、開始から間もなく募集が終了してしまうこともあるため、思ったように投資できない可能性があるでしょう。

その点豊富な案件数の不動産クラウドファンディングであれば、より多くの出資者に投資のチャンスがあります。さらにさまざまな物件を供給していることで、分配投資を目指すことができリスクを分散させることもできるでしょう。ぜひ不動産クラウドファンディング選びの際には案件数に注目し、目的に合わせて投資できるサービスを利用してください。

運用期間

不動産クラウドファンディングは、案件ごとにあらかじめ運用期間が決められています。短期の案件であれば3か月～1年、長期の案件であれば2年～10年となっているので、自分が運用したい期間に合った案件が豊富にあるかどうかもチェックしましょう。

短期運用のメリットはすぐに配当を受けられ、景気の影響を受けやすい点です。長期運用は高配当や安定性を見込めますが、利益を得られるまでの期間が長いという特徴があります。

投資の目的などによって選ぶべき案件は異なりますが、まずは短期間で試してみたいという方は短期運用できる案件の取り扱いが多い不動産クラウドファンディングを選ぶのがおすすめです。もちろんさまざまな案件を取り扱っており、希望する運用期間に合わせて選べる案件が豊富にある不動産クラウドファンディングであれば、より利用しやすいでしょう。

不動産の種類

不動産クラウドファンディング選びの際には、提供している不動産の種類も必ずチェックしてください。投資先によってさまざまな特徴があり、たとえば居住用不動産は安定性が高いことがメリットですが、空室率が高くなると利益が下がってしまう可能性があります。

またショッピングモールやホテルなどは高い利回りが期待できますが、世の中の景気や社会情勢などにより利益が大きく変動することがあるでしょう。また保育園は待機児童解消に、古民家再生は地域経済活性化など、社会貢献に繋がる物件もあります。

このように投資先によってメリットやデメリットがあるので、目的に合わせて選ぶ不動産を吟味する必要があります。豊富な種類の不動産を提供している不動産クラウドファンディングであれば、どのような目的の投資家も希望に合わせた投資を叶えることができるでしょう。

利回り

不動産クラウドファンディング選びの際には、利回りもチェックしましょう。当然利回りが高ければ得られる利益も多くなり、効率的に収入を増やすことができます。不動産クラウドファンディングの利回りは一般的に3％～8％程度とされていますが、それ以上の利回りで提供しているサービスも存在しています。

利回りだけ見て決めてしまうと思ったように投資ができない可能性もあるので、案件数や提供している不動産の種類なども踏まえたうで、希望する投資ができる不動産クラウドファンディングを選びましょう。利回りの具体的な数値については、各不動産クラウドファンディングの公式サイトなどで確認できることが多いのでぜひチェックしてみてください。

少ない金額で気軽に始められる投資のひとつとして、現在注目度の高い不動産クラウドファンディング。リスクが少ないことから、不動産投資初心者にもおすすめの投資方法でもあります。さまざまな不動産クラウドファンディングがありますが、ぜひ案件数や利回りなどをチェックして自分にぴったりのサービスを見つけ、少額から不動産投資を始めてみましょう。